城市更新是一道時代考題。

大量建于二十世紀七八十年代的老舊小區設施老化、功能缺失，是推倒重來、異地安置，還是修修補補、維持現狀？近年來，從中央到地方都在探索新的答案。

航拍鏡頭下，兩江四岸的江城武漢風景如畫。

2025年8月，《中共中央國務院關于推動城市高質量發展的意見》提出：“支持老舊住房自主更新、原拆原建”。也就是說，不搞大拆大建，在原址上拆危建新，讓老房子“翻新”為好房子。

原拆原建是城市更新中的一項具體實踐，專家說這是“城市更新中一塊難啃的骨頭”，居民認為這是“翻新升級的好機會”。它之所以具有“樣本價值”，因為它幾乎體現了城市發展轉型中的全部難點：不像建設新城那樣大干快上，而要在舊空間里解決復雜的產權關系和共識問題；不是大包大攬式的傳統治理，而需經歷一場從包辦式轉向自主式的深層變革；不只滿足于居住條件的物理改善，更要撬動城市發展理念、治理方式、人文價值的深層回歸。

它是民生工程，也是一個重要支點：撬動城市發展思路之變，檢驗治理現代化的成色。近年來，武漢在原拆原建上進行了積極的實踐。

怎么改？

推動一場更新范式的深刻轉變

習近平總書記強調，“城市建設必須把讓人民宜居安居放在首位”。這句話點明了城市更新的根本立場，也劃定了發展方式轉型的方向。

老舊住房怎么改？

過去幾十年，人們熟悉的做法無非兩種：要么修修補補，要么異地還建。“大拆大建”在較短時間內解決了大量群眾的住房短缺問題，曾為城市高速發展作出巨大貢獻，但也留下了一連串問題，到了必須與時俱進調整的時候。

首先是提升生活品質。過去人們對房子的需求是“有沒有”，現在走向了“好不好”。老舊小區修修補補難以從根本上解決問題，因為許多老房子本來就是預制板結構，不隔音、不保暖，管線雜亂，大多數沒有電梯，有的甚至沒有獨立廚衛。原拆原建就是在對癥下藥，全新建筑、全新設計、優化戶型……讓老房子真正變身為好房子。

居民投票表決。方輝 供圖

其次是延續生活記憶。青山21街坊原拆原建項目的居民目前已有十余戶搬回新居。他們說，原拆原建最吸引人的，就是兩個“原”字——原來的地方、原來的家。人是社會關系的總和，生活記憶是生活品質中沉甸甸的一部分。令人唏噓的是，多年來，不少拆遷居民搬走后，舍不得幾十年鄰里情，離不開熟悉的菜場、醫院、公園，又悄悄回到老地方租房聚居。原拆原建最貼心的地方，就在于不離開原址、不拆散鄰里，讓老街坊在老地方過上新生活。

還有完善配套設施的。老舊小區配套普遍嚴重滯后：養老設施缺位、停車位不足、電動自行車充電難、消防通道不暢。原拆原建不是孤立地蓋房子，而是以“現代社區”統籌居住設計——養老服務、社區服務、物業管理、便民商業同步跟進。過去幾十年積存的短板，借改造機會一次性補齊。

原拆原建所撬動的，遠不只幾棟樓的物理更新，更是一場城市發展價值觀的深層校準。它把人的感受、人的記憶、人的美好生活作為出發點和落腳點。從青山21街坊到黃陂六中小區，從萬松園路251號到湖北大學危舊改項目，這些試點看似微小，卻觸達城市治理的敏感神經。城市更新，終究不是只算經濟賬，更要算人心賬。當每一處改造都向著“人的方向”落筆，城市便不再只是地理空間，更成為承載集體記憶與美好生活的生命體。

如何辦？

推動一場治理思維的深層變革

原拆原建如何辦？

它之所以很難，就難在倒逼我們重新思考：在一項事關群眾切身利益的工作中，政府該干什么，群眾該干什么，事該怎么商量？

首先是角色轉換，政府當好組織者，群眾成為主人翁。在過去的異地拆遷中，通常是政府大包大攬，群眾被動安置。原拆原建屬于“自主更新”，意味著政府從“包辦者”轉向“引導者”，搭平臺、出政策、守底線，不再替居民定方案、選戶型；群眾也不再是“被動安置對象”，而是“自我更新”的主體。自己協商方案、自己決策重大事項、自己監督工程質量。這不是政府“甩手”，而是政府“放手”；不是群眾“等靠要”，而是群眾“自己來”。

其次是資源整合，聚攏人心。原拆原建不能由政府大包大攬，也不能完全甩給居民自己。錢從哪里來、地從哪里來？單靠一家一戶力量有限，單靠政府財力難支，需要走出一條“政府引導、市場參與、居民共擔”的路子，把各方資源聚合到一起。比如，黃陂六中小區項目引入平臺公司墊資代建，湖北大學危舊改項目則爭取專項資金和銀行貸款支持，因地制宜想辦法，路慢慢就走通了。資源整合，聚的是資金，更是人心與合力。

再次是基層協商共治。正如參與項目的基層干部所言，原拆原建最大的難點不是錢和技術，而是“人”，如何讓成百上千戶利益多元、訴求各異的居民達成共識。這恰恰倒逼基層治理從“我說你聽”轉向“大家商量”，從“替民做主”轉向“讓民做主”。萬松園路251號項目涉及一棟D級危房104戶居民，4年間遲遲無法推進，就是因為意見不統一。轉機就在于在政府引導下成立了“聯合社”，讓群眾自己協商方案、自己決策。設計方根據居民意見修改了30多版圖紙，每個人都在方案中獲益，共識終于達成。

“人民城市人民建”不是一句口號，而體現在每一個協商的細節里、每一次方案修改的全身心投入上、每一戶居民從“要我改”到“我要改”的轉變中。

商量著辦，辦出的不僅是房子，也是信任。一個能自己商量著把樓拆了建起來的社區，更有能力應對未來的公共事務。這場治理思維的深層變革，正是國家治理體系和治理能力現代化在城市基層的生動注腳。

帶來什么？

推動一場發展內涵的深度重構

原拆原建會帶來什么?

它帶來的不只是新房，更是發展理念、基層治理、人的價值的重構。

從城市發展看，原拆原建讓“內涵更新”逐漸成為增長動力。不新增建設用地，卻在老地方建起好房子，補齊公共服務短板，這是內涵式發展的具體實踐。它意味著投資的邏輯變了，從擴張驅動的大拆大建，轉向居民真實需求牽引的精準投資；產業的邏輯變了，綠色建材、智能建造、裝配式裝修等新業態，在“小而美”的更新中更有用武之地；城市活力的邏輯也變了，老城區不再是“空心區”，而是通過有機更新重燃煙火氣、消費力和吸引力。這種向內生長的力量，正是城市高質量發展的底氣。

湖北大學危舊房改造項目（南區）施工現場。中城公司 供圖

從社會發展看，原拆原建壯大的是“社會共治”的力量。它把城市當作一個有記憶、有溫度的生命體來對待，讓幾十年攢下的信任、互助、人情，在協商共治的過程中重新編織成緊密的社會關系。居民一步步走出“等靠要”的依賴心理，基層自治的能力也在一次次討論、修改、表決中悄然生長。

從人的發展看，原拆原建的靈魂是“人”。居民自己決策重大事項、自己監督工程質量，這些深度參與帶來的遠不止一套稱心的房子。一位普通老人能在方案討論會上為自己的權益發聲，一群鄰里能自己商量著把住房“重裝升級”，他們收獲的是作為城市主人翁的成就感、尊嚴感，是“我能行”的踏實與自信。從“要我改”到“我要改”，再到“能改好”，每一位居民都成為自己美好生活的建造者，也讓城市因人的成長而真正有溫度。

用以撬動城市之變的原拆原建，本身就是一場探索，沒有現成模板，各地都在“摸著石頭過河”。當我們將內涵式發展、基層自治、人民城市人民建統一起來，就不怕試、不怕改。讓城市更宜居，讓生活更美好，讓人更有力量，城市更新就能真正成為人民城市建設的生動實踐。

用“原拆原建”撬動城市之變

武漢不少小區華麗蝶變

很多居民表示“求推廣”▼

5月24日，江漢區萬松園路251號工地。85歲的陳前昌踱步而來，看看新房建得怎樣了。地基一天天成形，他心里那句話也越來越有底：“年底就能搬回來了。”

腳下這片地，原先是一棟8層老樓——墻體開裂，整棟樓向南歪著，不能再住人了。今年2月，老樓拆了，原地重建動工。

施工現場。 記者商佩 攝

104戶居民自己出錢、自己做主，在老地方建起新家。這是武漢全市首例按“原址、原貌、原狀”原則實施的城市更新項目。

“新房子按新標準、新材料、新規范建，住著放心。”陳前昌隔三岔五來工地看一眼，對新房滿是期待：“有電梯，有天然氣，采光也好，都符合老年人的要求。晚年能住上這種質量的房子，覺得很幸福！”

5月26日，黃陂區前川街道六中小區的工地上，一棟17層的新樓正從地下“長”出來。今年年底，52戶居民就能原地搬進新家，而半年前，這里還是三棟20世紀80年代建的危舊房。

危舊房改造，最難的不是蓋房子，而是算好一筆“平衡賬”。記者日前探訪發現，六中小區蹚出了一條新路——靠拆舊建新、銷售多出房源，再加上商業、車位等多元運營，用市場化方式破解了自主更新、原拆原建的資金難題。

到底該怎么建？52戶居民自己成立“合作化改造聯合社”與相關部門多次研究討論后形成了該項目的供地思路：在政府政策支持下提升建設空間，通過增加樓層和戶數，拆舊建新；最后由聯合社通過“委托拍賣”方式公開進行拍賣出讓，由開發企業通過市場化方式拿地進行建設。原來3棟52戶的低矮老樓，變成1棟17層112戶的新住宅。滿足還建需求后，多出來的房源進入市場銷售；同時結合城市更新相關政策爭取資金支持，覆蓋項目建設成本。

眼下，該項目入選了武漢市第二批“五改四好”城市更新片區名單。一個曾經沒人敢碰的老舊危房，正在變成一套可復制的經驗。它回答的正是城市更新中最難的那個問題：錢從哪來，又怎么回得去。

5月25日10時許，青山區冶金大道旁，新溝橋街道科苑社區21街的32層新樓熱鬧起來，電梯里進進出出的，有相互打著招呼的鄰居，也有背著工具包的裝修師傅。樓道里飄著新家具的氣味，電鉆聲時斷時續。

這里是武漢市首個以“住宅合作社”模式推進的危舊房改造試點，去年年底交房后，134戶居民正在進行裝修，陸續搬進新家。

和以前老社區相比，居民發現這里變了：17樓架空層藏著655平方米的“空中花園”，地下建了120個停車位，路邊立著90多個電動自行車充電樁——一度稀缺的公共配套，這次扎堆“上新”了。

5月22日，湖北大學危舊改項目南區的兩棟新樓正在進行室內施工，項目工程師周先雄一直緊盯進度。馬路對面，16棟建于二十世紀八九十年代的湖大社區教工宿舍樓里，住著這些新樓的業主。今年9月，他們就能拿到新家鑰匙。

老樓超八成樓齡超過25年，無電梯、設施陳舊、管網老化。怎么能讓老住戶換上新房子？湖北大學危舊改項目走出了一條新路：實行“居民主導、政府支持、企業落實”的合作化改造——居民自己部分出資，原地拆舊建新。

有教職工補了40多萬元，用80平方米換93平方米，“這個價錢、這個地段換套電梯房，我覺得值！”

湖大社區教工宿舍樓原貌。中城公司 供圖

怎么解決資金難題？居民出一點，政府補一點，企業讓一點。三方合力構建多元籌資渠道，把建房成本分攤掉，換來了資金平衡。

讓城市更宜居，

讓生活更美好，

讓人更有力量，

用改革的辦法破解難題，

武漢奏出原拆原建的“四重奏”。

（文、視頻：長江日報記者商佩 評論：長江日報評論員 制作：沈欣 喻鑫 制圖：張莉）

【編輯：陳麒麟】