中國網7月28日訊（記者 郭澤涵）7月24日，中共中央政治局召開會議，提出“適時調整優化房地產政策”，反映出國家對于房地產市場仍高度重視與支持。

調整優化房地產政策并非簡單地放松

易居研究院研究總監嚴躍進在接受中國網記者采訪時表示，此次會議關注到幾個重點內容，即風險防范、供求關系重大變化、政策優化調整等。這充分說明國家對于房地產市場平穩發展的重視，也充分認識到市場和政策的新階段矛盾問題，因此具有非常強的政策導向。他指出，政策最核心的一句話是“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”，這是理解“市場與政策”之間的關系要把握的最核心內容。這句話最早在7月14日國務院新聞發布會上提出，此次在中央政治局會議中再次作為核心關鍵被提及。

嚴躍進表示，此次會議提及了供求關系發生重大變化的新形勢，具體來說包括購房需求步入冰凍期、投資投機需求大規模離場、供求矛盾開始呈現供大于求特征、二手房掛牌激增等。此類供求關系的變化，是理解后續市場走勢和政策走向的最關鍵內容。政策明確，要適時調整優化房地產政策，其含義不在于簡單的放松，而是要優化調整2017年以來實行的部分政策，這些政策與當前市場基本面不相符，自然要逐漸退場。

用好因城施策工具箱，滿足剛需和改善性住房需求

會議提出，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。對此，首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池表示，因城施策可以利用的工具箱很多，過去的限購、限貸、限價、限售等政策都需要作出反向調整。

趙秀池認為，限購政策應該根據各城市的住房供求關系作出調整，住房供過于求的城市，應該取消限購；住房供不應求的城市，可以繼續執行限購政策，但也需要根據人口、人才政策作出適當調整；限貸政策應該執行“認房不認貸”政策，對剛性和改善性住房需求，房貸應該降低首付款比例和利率，房貸利率不宜超過中小微企業貸款利率，存量房貸利率應該由固定利率統一轉換為基于LPR的浮動利率；新房限價是導致新房與二手房房價倒掛，導致二手房房價不斷走低的原因，因此，應適時放開新房房價，根據土地、建筑成本、物價、融資成本等合理確定新房房價。房價小幅上漲，家庭最大的住房資產能夠保值增值，才能促進更多的剛性和改善性住房需求的釋放；行政性限售政策也應該適當放開，讓稅收發揮應有的調節作用；普通商品住房標準也應適時動態調整，讓更多的人享受普通住房的房貸利率和稅收優惠政策。

未來房地產政策導向，需盤活改造各類閑置房產

趙秀池認為，未來，房地產政策一方面是支持剛需和改善性住房需求，另一方面是通過城市更新，通過推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置的房地產。當前各城市已經進入存量房市場為主的時代，盤活改造各類閑置房產至關重要。可以根據各類房產所在區域的需求情況，進行用途調整或空間改造，讓閑置房產提供宜居宜業宜游或提供公共服務的空間。

談及房地產企業面臨的風險，趙秀池分析，從表面看是債務壓力過重，資金鏈斷裂，無法償還債務，背后的根本原因是房企無法盈利。允許房企債務展期只是權宜之計，從根本上解決問題，需要探索出新形勢下可持續的盈利模式。

如何有效化解房企金融風險？趙秀池認為，應該客觀看待房企融資問題。房企為了用戶蓋房，屬于代建，融資成本也是房地產開發的重要成本之一，低成本融資是保證房價穩定乃至房地產業平穩健康發展的前提。除了金融機構的“三支箭”融資支持之外，房地產調控政策也影響房企的融資情況，包括“四限”政策、預售制、資金監管等制度的安排等，都應從提供低成本融資角度給予房企支持，讓其實現盈利，才能從根本上解決房企融資問題。

編審：蔣新宇張艷玲