文 | 王凱 中國城市規劃設計研究院院長

改革開放以來，我國常住人口城鎮化率從不到20%提升至2025年的67.89%，城市建設取得歷史性成就。據預測，2035年我國城鎮化率將達75%左右，雖然仍有提升空間，但城市發展總體上轉向內涵提質。

城市內涵式發展不再是新增用地、新建園區、追求增量效益，而是充分利用已有土地、建筑和公共空間，在存量優化中產生效益。具體到操作層面，在快速發展時期形成的開發模式已難以適應新階段的要求，需推動相關領域制度創新，深化城市建設、運營、治理體制改革，從以往主要依靠土地、資本等傳統要素投入轉向依靠數據、技術等新型要素投入，建立可持續的城市更新模式，實現更高質量、更有效率、更加公平、更可持續、更為安全的發展。

2025年7月召開的中央城市工作會議指出當前和今后一個時期城市工作的總體要求，強調“轉變城市發展理念，更加注重以人為本”“轉變城市發展方式，更加注重集約高效”“轉變城市發展動力，更加注重特色發展”“轉變城市工作重心，更加注重治理投入”“轉變城市工作方法，更加注重統籌協調”。城市更新一頭連著民生福祉，一頭連著城市發展，是城市工作的重要抓手。實踐表明，高質量推進城市更新絕非簡單的“拆舊建新”，而是一項復雜的系統工程。比如，“以人為本”不能停留在概念上，需因人施策、精準適配，重點解決四個“2億”人群的問題：2億多兒童對于安全、健康生活環境有新需求；2億多老年人的住房適老化設施不足，不適應居家養老需求；2億多新市民、青年人中約70%租房居住，住房困難突出；2億多居民生活在城鎮老舊小區中，這些小區普遍存在建筑老化、設施不健全等問題。

我國城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，持續推進城市更新，需從空間設計、運營維護等方面著力，打造宜居、韌性、智慧城市，讓城市更好托舉人民幸福。

精準查找問題，通過城市體檢發現短板弱項。城市是一個復雜開放的系統，其問題具有隱蔽性、累積性與系統性特征。傳統“經驗式”“項目式”更新模式往往忽視問題的關聯性，導致行為碎片化、短期化。要堅持“先體檢、后更新，無體檢、不更新”，建立城市體檢和城市更新一體化推進機制。堅持問題導向，從住房安全、社區服務、交通出行等多維度開展調查研究，查找群眾身邊的急難愁盼問題；堅持目標導向，對城市的功能結構、運行機制、空間治理、生態安全等方面進行系統評估，查找影響城市競爭力、承載力和可持續發展的短板弱項。

精細設計空間，挖掘和激發存量空間多元價值。城市空間不僅是物質載體，更是社會關系、文化認同與公共生活的發生場域。優化存量要做好空間設計，從宏大敘事轉向微觀治理，從形態塑造轉向場景營造，下足“繡花針”功夫，突出精細化干預與系統性織補，回應群眾的情感訴求，推動城市空間從“可用”走向“好用”。

精心運營維護，通過運營前置形成長期持續收益。城市更新不僅是空間再造，更是價值再生。傳統“重建設、輕運營”的模式往往導致供需錯配、資產流失、活力下降。需將運營前置，并貫穿于策劃、設計、建設、管理全過程。在項目策劃階段即明確運營主體、業態選擇、盈利模式與治理結構，鼓勵多元主體參與，構建“共建共治共享”的運營共同體。推動空間功能復合化與業態多元化，空間功能轉型要適應城市人口結構、消費結構與生活方式的深刻變化。針對老齡群體，嵌入適老化服務、健康支持等功能；針對青年群體，提供安居宜居、創新創業、文化消費等多元場景。強化運營過程中的制度保障與政策激勵，建立適應存量提質增效階段的產權制度、使用制度與管理制度，破解產權碎片化、使用短期化、管理空白化等制度瓶頸。城市不僅是物理空間的集合，更是生活場景的疊加，精心運營應從空間建設向場景營造轉型，通過持續的內容生產、文化培育等，營造高品質城市生活空間。