（一）當前調控政策現狀

中央層面，鑒于歷史的經驗教訓，此輪調控充分顯現了中央的政策定力。中央政治局在4月份的會議中重申“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，嚴控資金違規流入房地產。5月10日，央行發布《一季度貨幣政策執行報告》指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。4月20號深圳監管部門要求當地銀行業對房抵經營貸違規流入樓市情況，開展全面排查。之后，四川、上海等地的監管也采取了類似的嚴管措施，對資金違規流入房地產進行嚴密管控。5月，兩會政府工作報告也提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。”

地方層面，目前的房地產政策主要集中在供給端，土地政策成為因城施策的主要空間所在，包括采取積極推地的舉措，加快土地招拍掛；通過減少土地拍賣保證金金額的政策，降低購地門檻；通過緩交、分期交納土地出讓金等政策，緩解開發企業購地壓力；通過簡化用地審批程序等政策，加快新開工速度；通過放寬預售條件等政策，加快銷售等。需求端方面，政策的出臺和實施都相對謹慎，各地發布的降低購房首付比等樓市放松措施均未獲得執行，人才政策成為地方在需求端活躍房地產市場的主要政策。

（二）未來調控政策方向

中長期來看，當前我國房價處于高位，房地產市場根本的矛盾并未得到實質性解決。根據央行的數據，我國個人購房貸款余額占金融機構貸款余額的比重從2011年的13%快速上升到2019年19.7%，房貸收入比從2005年14%上升到2019年的46%。最近央行公布的調查也表明，2019年我國76.8%的居民家庭擁有住房貸款，戶均家庭住房貸款余額占家庭總負債的75.9%。因此，保持房價的穩定對我國經濟社會的穩定和金融安全至關重要。在此背景下，未來房地產市場仍需堅定調控方向，在施策方向上需要保持“五個不變”。

1、“房住不炒”戰略定位不變

政策關鍵在“炒”字，防止炒房反彈。經過近幾年精準施策，房地產調控已取得明顯成效。當前，在貨幣政策寬松，房地產市場超級分化的格局下，具有“炒”作空間的城市主要是部分人口快速集中流入的城市，在這些城市堅持抑制“炒”的調控政策不能放松。炒房的必要條件有三個，一是有杠桿支持，二是有獲利空間，三是有反復交易的機會。當前在需求端實行限貸、限價、限售、限購等措施都有利于控制炒作，所以在房價上漲有壓力的城市不應放松已有的調控政策。在防止“炒”的反彈的同時，還要落實好“住”的需求。要明確“居住優先”的政策導向，在住房保障和農民工市民化等方面完善政策，并支持其他居民的自住需求。疫情之后，居民對住房改善需求上升，住宅產品在提高綠色和智能標準、靈活可變戶型、健康安全住區、完善教育、商業和養老社區配套、提升物業服務水平、打造5分鐘生活圈等方面應有進一步提高。

2、“租售并舉”的供給體系不變

政策關鍵在“租”字，發展好住房租賃市場。租賃是解決新就業職工和新市民住房需求的重要之策，在人口凈流入的大中城市租賃需求旺盛，但在供給方面仍存在著不足、錯配和不規范等問題。發展住房租賃市場，要加快推進行業監管、行業規范、行業標準、行業稅收等方面政策法規的建立；確立行業產品的分級定檔機制，品牌評估機制，為行業進入社會投資做好準備；要盤活存量低效物業，落實政策，使城市的核心區大量的商業用房和老的工業用房，按照政策轉換為租賃式公寓；加快住房租賃信息平臺建設，統一相關信息數據標準，為行業主管部門決策和企業經營提供參考等。對提供長租服務的租賃企業來講，在充分利用科技力量，提升管理效率，降低運營成本，提供多元化的增值服務，拓展盈利空間，精準定位客戶提高服務效率，提供多層次的產品服務滿足不同用戶租房需求等也有較大的提升空間。

3、“因城施策”的調控機制不變

政策關鍵在“城”字，城市政府對當地房地產市場平穩負總責。當前及今后城市房地產市場呈超級分化格局，城市政府對當地房地產市場發展應當有一定的預見性，按照“人、地、房”掛鉤的原則，制定和落實土地供給規劃，明確住房供應體系，減少供求錯配，針對本地市場，動態精準施策，提高宜居水平，在供求關系嚴重緊張的城市，應以都市圈為范圍，統籌核心城市與周邊中小城市房地產市場發展，建立統一協調的房地產管控體系和目標，實現房地產市場高質量發展。

4、實現“三穩”的調控目標不變

政策關鍵在“穩”字，防止市場大起大落。穩地價、穩房價、穩預期是中央政府對房地產市場發展的基本要求，也是當前堅持底線思維、增強憂患意識，做好較長時間應對外部環境變化的思想準備和工作準備的重要方面。當前城市房地產市場的超級分化、疫情影響、地方政府對土地財政依賴不減反增、更寬松的貨幣環境和更嚴峻的就業形勢，幾大沖擊之下使城市政府實現“三穩”比以往更為艱難。各地各部門應儲備市場異常波動下的救濟政策和管控政策，著眼長遠，促進房地產市場平穩健康發展。

5、房地產金融政策維持穩健不變

房地產市場歷來對貨幣政策高度的敏感，政策關鍵在穩房貸利率。從世界經驗和我國房地產市場發展的歷史過程看，房地產市場的漲跌與利率的執行水平直接相關。雖然為了應對疫情，中央決定穩健的貨幣政策要更加靈活適度，將綜合運用降準降息、再貸款等手段，引導廣義貨幣供應量和社會融資規模增速明顯高于去年。但考慮到當前的調控方取得成效，利率水平對房地產市場的刺激過于敏感，房地產金融政策的全面寬松化仍需相對謹慎。