趙秀池 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長

3月5日，李克強總理在十三屆全國人大二次會議上提出2019年要“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。3月8日，全國人大常務(wù)委員會委員長栗戰(zhàn)書表示，要集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項，包括審議民法典，制定房地產(chǎn)稅法等，確保如期完成。早在2013年，黨的十八屆三中全會就提出要“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”。

房地產(chǎn)稅立法，是房地產(chǎn)調(diào)控政策的一項基礎(chǔ)工作。對實現(xiàn)“房住不炒”的定位，穩(wěn)定房價、穩(wěn)定預(yù)期，建立租購并舉的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展都會起到重要作用。

合理的房地產(chǎn)稅收制度能夠增加財政收入，調(diào)節(jié)財富差距，有效的調(diào)節(jié)人們的市場經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)稅的適時改革也會逐步完善稅收制度的頂層設(shè)計，使房產(chǎn)稅征收更加規(guī)范、合理，成為房地產(chǎn)長效調(diào)控機制的重要組成部分。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)稅立法要處理好以下幾個問題：

第一，要處理好各種房地產(chǎn)稅之間的關(guān)系，讓稅收體系更加合理。

廣義的房地產(chǎn)稅收涉及房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)。目前就房地產(chǎn)業(yè)征收的稅種而言，共涉及11種稅（費），有5種是僅針對房地產(chǎn)的稅種，即房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。另外6種是普遍性的稅種但含房地產(chǎn)業(yè)。分別是營業(yè)稅（增值稅）、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育稅附加。

房地產(chǎn)行業(yè)對地方財政的貢獻(xiàn)是很大的。目前房地產(chǎn)的“五稅”加上土地出讓金占到地方財政收入的一半左右。因此，在房地產(chǎn)稅收立法時要本著“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的原則，處理好已有房地產(chǎn)稅費之間的關(guān)系，以及土地出讓金的關(guān)系，要考慮到藏富于民，讓百姓有更多的獲得感。

第二，處理好房產(chǎn)稅與限購政策等其他房地產(chǎn)調(diào)控手段的關(guān)系。

有人認(rèn)為征收持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，可以成為降低房價的有效手段。但是，從目前重慶與上海的試點來看，并沒有對房價起到有效的抑制作用。原因在于，在住房供不應(yīng)求情況下，房產(chǎn)稅是可以轉(zhuǎn)嫁給購房人的。在賣房市場下，反而會推高房價。

房產(chǎn)稅也不一定能夠逼出空置房，限制投資與投機。這是因為，只要住房價格的升幅高于房產(chǎn)稅，則把住房作為投資品仍然有利可圖。除非房產(chǎn)稅的稅率等于或高于房價的升幅，人們才不會持有住房進(jìn)行投資。而制定這樣的稅率難度是相當(dāng)大的。

房價是由供求關(guān)系決定的。穩(wěn)定房價還需要從平衡供求關(guān)系入手。對于房價上漲過快的城市，還是要想各種辦法增加供給、減少需求。通過貨幣政策、財政政策、土地政策等并用，限制投機投資需求，加大保障房供應(yīng)和租賃住房供應(yīng)，建立合理的住房分層供應(yīng)體系以及租購并舉的住房制度來建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制。

第三，房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)要合理，并考慮其可行性

目前爭議較大的持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的征收問題，不僅是一個稅種問題，百姓對房產(chǎn)稅寄予了很大希望，包括對房價的調(diào)控，對財富調(diào)節(jié)的作用。

房產(chǎn)稅的征收不能只作為地方政府的一個收入來源，更不能傷及剛需，既然是調(diào)節(jié)居民收入，就應(yīng)只對高收入、買高檔房的人群征收，不應(yīng)讓大多數(shù)人都成為納稅對象。

建議房產(chǎn)稅征收按房產(chǎn)面積征收，房產(chǎn)面積可以放的寬一些，因為改善性需求也是需要保護(hù)的，一部分投資需求把住房租給中低收入者，也是為城市做出了貢獻(xiàn)，是需要鼓勵的。人們對美好生活的向往也需要房子大一點，寬敞一點。

房產(chǎn)稅征稅時，也要考慮居民的負(fù)擔(dān)。目前房價高企，居民家庭收入與住房價值不匹配，如果每年讓居民按一定比例繳納房產(chǎn)稅不現(xiàn)實，建議交易時再繳納房產(chǎn)稅，沒有交易則不用繳納房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅征收時，住房的區(qū)位性也要考慮。把征稅的重點定在主城區(qū)或中心區(qū)。有意識的引導(dǎo)居民向新城、遠(yuǎn)郊區(qū)縣流動，這樣可以通過房產(chǎn)稅收政策實現(xiàn)人口與資源的均衡分布。（責(zé)任編輯 蔣新宇）