貨幣化棚改走勢(shì)目前或成為三四線樓市走勢(shì)最大不確定因素。

        10月8日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造工作，要求商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。住建部副部長(zhǎng)倪虹針對(duì)貨幣化棚改的最新解釋是，根據(jù)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，針對(duì)庫(kù)存比較少、房?jī)r(jià)上漲壓力比較大的城市調(diào)整優(yōu)惠政策，目的是根據(jù)不同城市的住房發(fā)展?fàn)顩r和水平，“精準(zhǔn)施策、因城施策”。這次不是取消貨幣化安置方式，而是因地制宜調(diào)整貨幣化安置的鼓勵(lì)政策。

        根據(jù)公開(kāi)資料，我國(guó)2014年棚改貨幣化安置比例為9%，2015年為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%。官方數(shù)據(jù)稱(chēng)，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫(kù)存。

        對(duì)于棚改，恒大研究院首席研究員夏磊的評(píng)價(jià)是，“棚戶(hù)區(qū)改造，是過(guò)去三年支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尤其是三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的重大政策變量，不僅深刻地改善了民生、改變了城市面貌，也創(chuàng)造出驚人的住房需求、拉動(dòng)著投資、改變著行業(yè)格局，其對(duì)推動(dòng)三四線城市房?jī)r(jià)地價(jià)的影響，有待歷史評(píng)估?！蹦敲?，決策層對(duì)于棚改態(tài)度的變化又將使三四線樓市走向何方？

        棚改“因地制宜”

        貨幣化棚改的爭(zhēng)議緣于三四線樓市房?jī)r(jià)上漲以及庫(kù)存變化。

        國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的2018年9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三四線城市漲幅較大。從新房環(huán)比來(lái)看，西安漲幅高達(dá)6.2%，排在首位。其次是呼和浩特、瀘州、貴陽(yáng)、西寧、昆明，漲幅均超過(guò)2%。

        億翰研究社提供的數(shù)據(jù)則顯示，截止到2018年上半年，三四線城市庫(kù)存和去化周期已經(jīng)處于低位，城市正常去化周期一般在12-18個(gè)月，而多數(shù)三四線城市去化周期不足10個(gè)月，并且未來(lái)3至5年內(nèi)，三四線城市建設(shè)用地指標(biāo)已出現(xiàn)不足。隨著三四線城市庫(kù)存的持續(xù)降低，國(guó)開(kāi)行降低貨幣化安置比重是可預(yù)見(jiàn)的。

        夏磊認(rèn)為，棚改貨幣化安置是在三四線成交冷清、庫(kù)存高企的背景下提出，肩負(fù)著三四線去庫(kù)存的歷史重任。當(dāng)前，三四線庫(kù)存去庫(kù)存基本完成、房?jī)r(jià)上漲壓力增大，繼續(xù)大力度推行棚改貨幣化已不合時(shí)宜。

        據(jù)恒大研究院測(cè)算，2016年-2017年，三四線通過(guò)棚改貨幣化去庫(kù)存分別為1.4億平和1.8億平，占銷(xiāo)售面積的14.8%和17%。三四線城市庫(kù)存持續(xù)降低，房?jī)r(jià)上漲壓力大：當(dāng)前去化周期和可售面積分別僅為2014年峰值的26.4%和37.2%，創(chuàng)近年新低； 2015年1月至今，58城商品住宅均價(jià)上漲49%，其中2017年1月至今上漲30%。

        實(shí)際上，早在2017年，決策層就已經(jīng)多次表態(tài)各地方政府要針對(duì)貨幣化棚改“因地制宜”。2017年8月，住建部等六部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于申報(bào)2018年棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃任務(wù)的通知》中明確，商品住宅消化周期在15個(gè)月以下的市縣，應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。同年11月，住建部與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目和資金管理的通知》中更強(qiáng)調(diào)，對(duì)商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，但仍主要采取貨幣化安置的2018年新開(kāi)工棚改項(xiàng)目，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專(zhuān)項(xiàng)貸款不予支持。

        2018年7月12日，住建部再次強(qiáng)調(diào)：“要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。各地要堅(jiān)持既盡力而為、又量力而行的原則，切實(shí)評(píng)估論證財(cái)政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，重點(diǎn)攻堅(jiān)改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶(hù)區(qū)和國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶(hù)區(qū)?！?/p>

        遏制房?jī)r(jià)上漲

        三四線城市房?jī)r(jià)以及庫(kù)存表現(xiàn)使得貨幣化棚改存在較大爭(zhēng)議。不可否認(rèn)的是，貨幣化棚改紅利一旦褪去，三四線樓市走向并不樂(lè)觀。

        夏磊就認(rèn)為，2017年11月，我們旗幟鮮明地提出“2018年棚改貨幣化安置比率將回落至40%，棚改對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售投資貢獻(xiàn)轉(zhuǎn)負(fù)?！贝偈刮覀冏龀雠袛嗟暮诵脑颍饕袃蓚€(gè)：一是棚改貨幣化去庫(kù)存的歷史任務(wù)在2017年基本完成，三四線去化周期回歸合理水平、繼續(xù)大力度貨幣化安置將增加三四線房?jī)r(jià)上漲壓力；二是隨著房?jī)r(jià)上漲，貨幣化安置成本大幅高于實(shí)物安置，繼續(xù)大力度貨幣化安置不利于控制成本。

        夏磊甚至認(rèn)為，從某種程度上，過(guò)去三年的棚改貨幣化去庫(kù)存對(duì)非大都市圈周邊的三四線城市住房需求有一定透支，從開(kāi)發(fā)商庫(kù)存變成了居民庫(kù)存，我們預(yù)計(jì)那些沒(méi)有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和人口流入的三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨長(zhǎng)達(dá)3-5年以上的供求格局調(diào)整。而有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和人口流入的一二線城市、大都市圈周邊以及區(qū)域中心城市仍然存在10年以上的城市化、工業(yè)化、國(guó)際化紅利。

        然而，硬幣的另一面是，棚改貨幣化安置急剎車(chē)政策會(huì)使得三四線城市樓市將逐步降溫，從而影響房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。同策研究院認(rèn)為，在現(xiàn)階段三四線城市房?jī)r(jià)上漲主要有兩個(gè)推動(dòng)力。一是房?jī)r(jià)在不同能級(jí)城市間輪動(dòng)，處于價(jià)格洼地的三四線城市的價(jià)值被發(fā)掘；二是棚改貨幣化安置政策為三四線城市注入購(gòu)買(mǎi)力，拉動(dòng)城市需求并壓制供應(yīng)，推升房?jī)r(jià)，成功降低城市庫(kù)存，全國(guó)商品住宅去化周期降至低位。以棚改為樓市推動(dòng)力的部分三四線城市面臨人口凈流出的需求降低風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)隨著棚改工作的結(jié)束、貨幣化安置的比例降低，三四線城市將需求釋放乏力，前期大量囤地的房企面臨去化困境。

        這也是開(kāi)發(fā)商的擔(dān)憂。新城控股副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，貨幣化棚改明年還會(huì)悄然回歸。原因是，目前市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)下行信號(hào)，雖然我們認(rèn)為明年市場(chǎng)可能橫盤(pán)，但如果大幅度減少棚改貨幣化，將導(dǎo)致地方政府棚改意愿大幅下降，房地產(chǎn)投資大幅降低，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定。

         另一開(kāi)發(fā)商高層則表示，中央政治局會(huì)議明確“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，限價(jià)令正在從一二線城市向三四線城市復(fù)制。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求“商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策”，現(xiàn)在全國(guó)商品住房庫(kù)存已經(jīng)不多，如果明年房?jī)r(jià)上漲壓力不大，這一要求就基本不存在執(zhí)行的前提條件了。

        58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，從決策層傳遞的棚改動(dòng)向來(lái)看，有幾點(diǎn)值得關(guān)注：其一，取消貨幣化安置的范圍擴(kuò)大化，在全國(guó)去庫(kù)存壓力逐步減輕的現(xiàn)狀下，為穩(wěn)定三四線城市房?jī)r(jià)，本次常委會(huì)明確提出了針對(duì)商品房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要取消貨幣化安置；其二，取消貨幣化安置的進(jìn)程加速化，從去年8月六部委提出控制貨幣化安置比例，到去年11月對(duì)于房?jī)r(jià)上漲壓力大的地方專(zhuān)項(xiàng)貸款不予支持，再到今年7月住建部提出針對(duì)性及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，本次傳遞的信息則是“盡快”取消，說(shuō)明了取消貨幣化安置已經(jīng)提速；其三，三四線房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)受到嚴(yán)重關(guān)注，今年下半年一二線城市樓市降溫的趨勢(shì)漸漸清晰，而三四線部分城市則依然維持房?jī)r(jià)的上漲，取消貨幣化安置也是直指房?jī)r(jià)上漲壓力大的三四線城市，除了一二線重點(diǎn)城市，“遏制房?jī)r(jià)上漲”也逐步擴(kuò)展到全國(guó)。

        張波認(rèn)為，貨幣化安置退出歷史舞臺(tái)的大幕已經(jīng)拉開(kāi)，但1500萬(wàn)套棚改的目標(biāo)并不會(huì)因此而變。一方面是不能搞“一刀切”，不同市縣的情況不同，雖然整體上貨幣化安置需要“盡快”退出，但各地的退出節(jié)奏會(huì)有差異，需要因地制宜制定策略；另一方面是不盲目取消貨幣化安置，在商品房庫(kù)存充足的縣市,還應(yīng)積極推進(jìn)貨幣化安置，更好更快滿足用戶(hù)的住房需求。