2015年5月7日，由中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社科文獻出版社共同舉辦的《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.12（2015）》發(fā)布會在京舉行。

2014年，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較大幅度的回調，相對于2013年一些大中城市房價出現(xiàn)了明顯下跌趨勢。但從全國房地產(chǎn)價格走勢看，全年商品房成交平均價格為6323元，仍比2013年上漲了1.4%。商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%，商品房銷售明顯遇冷。商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米，庫存居高不下。房屋租賃市場熱度不斷下降，租金指數(shù)全年下降2.2個百分點，下降近50%。房地產(chǎn)投資增速明顯下降，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年增長10.5%，增速比2013年回落9.3個百分點。房地產(chǎn)企業(yè)資金面臨一定困難，到位資金121991億元，比上年下降0.1%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信心明顯不足，房屋新開工面積179592萬平方米，比上年下跌10.7%。

企業(yè)購地熱情下降，土地購置面積33383萬平方米，比上年下降14.0%。但全國房地產(chǎn)企業(yè)土地成交均價為3002元/平方米，比2013年上漲446元/平方米。全國主要監(jiān)測城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價較上年均有所提高，呈溫和上行趨勢。多數(shù)城市地價處于平穩(wěn)波動狀態(tài)，地價高位運行城市個數(shù)較上年減少。建設用地供應總量大幅收緊，商、住、工各用途土地供應面積均有所減少。全國“一刀切”式的宏觀調控政策逐漸淡出，調控手段更趨于市場化，中央政府調控政策更注重長期性和穩(wěn)定性。

藍皮書預測，2015年房地產(chǎn)投資會繼續(xù)分化，房地產(chǎn)投資主要投向發(fā)達地區(qū)人口聚集能力強的一線城市和部分二線城市；根據(jù)近三年新開工面積以及待售面積情況，可以判斷2015年商品房市場供給充足；而中央和地方政府對房地產(chǎn)市場的支持政策，以及相應的財政金融政策將進一步促進改善型住房消費，2015年住房需求將有明顯增長。綜合各方面情況看，2015年房價與2014年持平或高于2014年增長的可能性較大，這要取決于2015年的政策寬松程度和執(zhí)行力度。但區(qū)域分化將十分明顯，人口聚集能力強的一線城市和部分熱點二線城市房價有回暖、上漲趨勢，而人口聚集能力差、庫存大的部分二線城市或三四線城市房價會延續(xù)下跌（回調）態(tài)勢。

地方財政收入下降，地方政府出臺支持房地產(chǎn)市場發(fā)展政策的可能性較大

由于房地產(chǎn)市場分化明顯，為了更好地對房地產(chǎn)市場進行調控，中央會繼續(xù)采取因地制宜、分城施策、分類指導的原則，調控權將部分下移。地方政府擔憂地方經(jīng)濟增長放緩，地方財政收入下降，而地方財政在很大程度上取決于土地出讓收益，因此出臺支持房地產(chǎn)市場發(fā)展政策的可能性較大。

地方政府在國家出臺的支持房地產(chǎn)市場政策的框架下，在不違反原則的情況下會出臺更細化、更靈活的有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策。如，降低公積金貸款門檻、增加公積金貸款額度、效仿央行“認貸不認房”還清住房公積金貸款后再次購房申請公積金視做首套房、降低交易契稅、放寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款、一線城市微調（完善）限購政策、重新出臺認定首套住房和改善型住房的標準等。

2015年，住房信貸政策仍有繼續(xù)放松的可能

當前，庫存高企、銷售回落是房地產(chǎn)市場面臨的主要問題。截至2014年末，全國商品住宅待售面積上升至40684萬平方米，住宅施工面積仍以5.9%的速度增長，而銷售面積同比下滑9.1%，照此趨勢，預計2015年待售面積仍將持續(xù)上升。10月29日，李克強總理主持召開國務院常務會議，重提“穩(wěn)定住房消費”，這是繼2009年提出“穩(wěn)定住房、汽車等大宗消費”后，相關表述再次出現(xiàn)在國務院常務會議的紀要當中。因此，鼓勵滿足居民合理購房需求將成為未來房地產(chǎn)調控政策的主要內容。預計2015年差別化住房信貸政策將繼續(xù)寬松，具體而言，二套房貸最低首付款比例和利率浮動幅度下調的可能性較大。

從信貸需求面看，2014年由于房地產(chǎn)調控政策放松，實際融資成本觸頂下行，一、二線城市的房地產(chǎn)交易已顯露出企穩(wěn)跡象，考慮到當前城鎮(zhèn)化進程仍具有較大空間，購房適齡人口在未來一段時間仍將處于高位，隨著政策持續(xù)放松，部分剛性和改善性需求將逐步回歸市場，貸款需求將上升。

從信貸供給面看，根據(jù)人民銀行《2014年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，2015年央行將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，更加注重松緊適度，為經(jīng)濟結構調整與轉型升級營造中性適度的貨幣金融環(huán)境，由此推測，2015年新增貸款總規(guī)模較為寬松。在宏觀經(jīng)濟下行壓力加大的背景下，商業(yè)銀行將繼續(xù)加大低風險個人住房貸款的投放力度。因此，在供需均有所恢復的形勢下，2015年個人住房貸款有望實現(xiàn)同比多增。

為解決實體經(jīng)濟反映的“融資難、融資貴”問題，中國人民銀行2014年下調了貸款基準利率。結合未來經(jīng)濟增長、物價等變化趨勢，2015年央行進一步降息、降準的可能性較大。同時，隨著差別化住房信貸政策進一步放松，貸款利率平均浮動幅度有望逐步下行。因此，預計2015年新發(fā)放個人住房貸款加權利率總體將延續(xù)下行趨勢。