??????? 袁志剛 復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)

前兩天獲諾貝爾獎(jiǎng)的法國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家讓?梯若爾2012年在《美國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)論》里有一篇文章論證，如果一個(gè)國(guó)家金融貸款有配額的話，哪怕資產(chǎn)有泡沫，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)也是有好處的，是有擠入的，叫Crowding-in-Effects。用他的理論分析中國(guó)的情況是極其有意義的。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革從1978年以來，第一波是農(nóng)產(chǎn)品，價(jià)格放開，食品極大豐富，緊接著是解決輕工業(yè)的短缺，再后面是家用電器引入中國(guó)家庭，到1990年代中下葉的時(shí)候，中國(guó)經(jīng)濟(jì)非常低迷，原因有很多，從消費(fèi)升級(jí)角度來講，中國(guó)一直在苦苦尋找居民消費(fèi)上臺(tái)階的兩個(gè)東西——汽車和住房。因?yàn)樽》恐贫雀母餂]有完成，金融改革沒有完成，總體中國(guó)居民消費(fèi)還沒有到年收入10萬的等級(jí)，所以汽車和房子都推不動(dòng)，但是1998年房改以后，形勢(shì)全部變了，汽車和住房引入家庭，短短十幾年的時(shí)間，中國(guó)居民的住房改革能到這樣的程度史無前例。

更重要的是，建立在住房需求的基礎(chǔ)上，金融領(lǐng)域出現(xiàn)大量的注入資金?，F(xiàn)在有很多數(shù)據(jù)可以分析，房地產(chǎn)可以做抵押以后，很多中小企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)借到了資金，這極大促進(jìn)了中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，制造業(yè)的發(fā)展，這是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)除了對(duì)房地產(chǎn)本身以外，對(duì)制造業(yè)重要的作用。

除了企業(yè)，地方政府也發(fā)現(xiàn)，在這個(gè)過程中，巨額的土地儲(chǔ)備可以產(chǎn)生財(cái)政收入，這就是土地財(cái)政。今天很多人批評(píng)土地財(cái)政，當(dāng)然是有它的弊病，但是世界上沒有任何一個(gè)國(guó)家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，能像中國(guó)政府那樣如此成功地將土地財(cái)政用到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。看看上海，1998年房改以后，短短十幾年，造了十幾條地鐵，巴黎是100年造了十幾條。還有整個(gè)國(guó)家的高速公路、高鐵、機(jī)場(chǎng)，我們可以看到，基礎(chǔ)設(shè)施取得了的巨大的成就。

今天來看，中國(guó)十幾年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，20%到30%的投資增速，主要就是依靠三大投資：房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、制造業(yè)。而且這三大投資互為因果，任何一個(gè)投資的下降將嚴(yán)重危害中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。所以讓?梯若爾這篇論文所分析的擠入效應(yīng)在中國(guó)得到了很好的體現(xiàn)。

但是反過來，它也有擠出效應(yīng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否繼續(xù)按照這樣的路徑走上三十年呢？恐怕不行。擠出在什么時(shí)候開始呢？我覺得2008年金融危機(jī)，2009年4萬億投入，以及后續(xù)的巨額貸款可能出問題了。問題體現(xiàn)在只要房?jī)r(jià)每年漲幅過高，泡沫繼續(xù)膨脹，大量的資金進(jìn)入房產(chǎn)或地方融資平臺(tái)，早年對(duì)制造業(yè)的擠入慢慢消失了，很多資金正在離開制造業(yè)。還有把我們?nèi)谫Y的價(jià)格，也就是利率，尤其是有風(fēng)險(xiǎn)的利率，信托、理財(cái)產(chǎn)品類的利率不斷往上推，而且推到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，你哪怕叫它借錢，實(shí)體經(jīng)濟(jì)也掙不出百分之十幾、二十的利潤(rùn)。在這種情況下，如果另外一邊，金融虛擬領(lǐng)域繼續(xù)走，那對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的危害就出來了。

所以中國(guó)經(jīng)濟(jì)必須調(diào)整，今年就是調(diào)整年。怎么調(diào)？資金繼續(xù)涌向地產(chǎn)和地方融資平臺(tái)，而且大規(guī)模地繼續(xù)推高融資價(jià)格這樣的方式是不可取的。我們沒有必要把所有資金都放在房地產(chǎn)、地方融資平臺(tái)。大家看看東部和中西部城市，哪怕三四線城市，現(xiàn)在一戶家庭居住的環(huán)境、人均面積、居住質(zhì)量，中西部三四線城市比上海這樣的一線城市都要好，因?yàn)樗恋囟?，房地產(chǎn)的質(zhì)量基本上差不多，唯一差距是漢中那邊的房子4000元/平方米，上海4萬元/平方米以上。現(xiàn)在正在調(diào)整的過程中，怎么調(diào)整呢？起點(diǎn)就在這里。

首先我完全同意房?jī)r(jià)不會(huì)暴跌的觀點(diǎn)，哪怕三四線和中西部城市，3000-4000元/平方米，能跌到哪里去呢？第二，上海市中心4萬元/平方米，跌到2萬元/平方米？不可能，根本沒有供應(yīng)量，房?jī)r(jià)不只是和建造成本有關(guān)，它是和土地連在一起。

比較可能的情況是什么呢？我認(rèn)為是軟著陸，是調(diào)整，還有分化。軟著陸、分化的過程中，關(guān)于房地產(chǎn)不會(huì)崩盤，以下幾點(diǎn)是我要論證的：

很多人認(rèn)為房?jī)r(jià)下降一半以后，對(duì)廣大人民群眾有利，大家都買起房子了。表面看是這樣的，但如果今天房?jī)r(jià)暴跌，牽扯到更重要的問題是什么？我們金融領(lǐng)域里所有的抵押物。政府是不會(huì)看著它如此發(fā)展的。為什么？現(xiàn)在中國(guó)銀行的壞帳率其實(shí)并不高，而且壞賬率主要體現(xiàn)在企業(yè)領(lǐng)域，地方融資平臺(tái)也沒有很嚴(yán)重，目前為止，我們的抵押物非常堅(jiān)挺，包括信托。如果抵押物真的像有些人所愿望的，價(jià)格迅猛下降，那就真的出問題了，抵押物出問題以后，我們流動(dòng)性更要出問題，所以從這個(gè)角度來講，政府不會(huì)看著這些抵押物縮水。抵押物縮水以后對(duì)誰都沒有好處，買得起房子但沒有就業(yè)了，沒有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，那是一場(chǎng)災(zāi)難。

第二，中國(guó)還是有很強(qiáng)剛需的，現(xiàn)在出的政策都是鼓勵(lì)剛需的，比如新婚買房都是剛需，中國(guó)1950年代、1960年代人是出生高峰年，他們的子女雖然是獨(dú)生子女，但現(xiàn)在也是婚育高峰了，你可以去看看婚慶市場(chǎng)的火爆程度。第二改善性需求，中國(guó)人對(duì)住房的渴望比任何國(guó)家的人都要高，對(duì)中國(guó)人來說，買房子是最重要的。現(xiàn)在有人講，中國(guó)人均住房面積達(dá)到20多平方米，所以房子不要造了，就要它降價(jià)，降一半，所有人買得起房子——這個(gè)思路完全是錯(cuò)的，現(xiàn)在數(shù)據(jù)可能有20多平方米，但是大家知道，中國(guó)有一個(gè)特點(diǎn)，大量住房都是1960年代、1970年代造的，甚至1990年代造的房子質(zhì)量都不行，所以等到新一代，新的結(jié)構(gòu)的房子出來以后，大家都想住上這樣的房子。當(dāng)然不能所有人都得到滿足，所以千萬不要忘記市場(chǎng)化道路，慢慢改善，改善性的需求是剛需里面最為強(qiáng)烈的。

剛才講到一個(gè)問題，漢中房?jī)r(jià)4000元/平方米，上海4萬元/平方米，問題出在哪里？很簡(jiǎn)單，從歷史來看，東部地區(qū)比較成功的地方是先有產(chǎn)業(yè)、先有經(jīng)濟(jì)發(fā)展，然后再有城市改造、住房需求、基礎(chǔ)設(shè)施改造，這是一個(gè)非常好的規(guī)律。中西部，特別是一些鬼城，建成區(qū)可以住100萬人，但是人口只有50萬，系數(shù)是0.5。最近網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在最低的系數(shù)只有0.07，就是可以住100萬人的城市，人口只有70萬，在中國(guó)有46個(gè)城市系數(shù)在0.07到0.5之間。這些城市的問題就是先造城，城造好了，但沒有產(chǎn)業(yè)。漢中為什么只能賣到4000元，不能賣到1萬元?因?yàn)闈h中人民的工資就這么一點(diǎn)，沒有產(chǎn)業(yè)，沒有競(jìng)爭(zhēng)力。

中國(guó)要解決這個(gè)問題，沒有其它辦法，只有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、發(fā)展經(jīng)濟(jì)。但是這個(gè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，是不是通過政府辦法推動(dòng)？只要兩個(gè)價(jià)格擺在這里，政府是推不動(dòng)的。所以，調(diào)整也不要急，四五年以后慢慢調(diào)整就出現(xiàn)了，現(xiàn)在人才調(diào)整是最快的，人的移動(dòng)比產(chǎn)業(yè)移動(dòng)容易多了，曾經(jīng)出現(xiàn)過逃離北上廣，因?yàn)楸鄙蠌V生活成本高，競(jìng)爭(zhēng)壓力太強(qiáng)了，但是很多人去了二三線城市后發(fā)現(xiàn)那邊社會(huì)流動(dòng)性低，壟斷很高，社會(huì)關(guān)系很重要，所以又出現(xiàn)了重返北上廣，但今天又開始逃離北上廣了。比如，我們復(fù)旦大學(xué)的一個(gè)博士生要留在上海，面對(duì)500萬一套的房子，前途一片漆黑。緊接著，產(chǎn)業(yè)也會(huì)開始調(diào)整，一定有很多產(chǎn)業(yè)看到上海這么高的成本，然后開始流動(dòng)。

還有非常重要的，國(guó)家正在進(jìn)行轟轟烈烈的城鎮(zhèn)化。最近農(nóng)業(yè)部部長(zhǎng)在答記者問上說，我國(guó)正在積極推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。未來中國(guó)發(fā)展的空間是把第一產(chǎn)業(yè)做好，人口離開土地，勞動(dòng)生產(chǎn)率巨大提高，土地集中，農(nóng)業(yè)變成現(xiàn)代化，這樣人們就有錢了。第二，十八屆三中全會(huì)后，進(jìn)一步推進(jìn)的是土地權(quán)，一定要把土地的權(quán)利給農(nóng)民，然后農(nóng)民進(jìn)城，或參加制造業(yè)，或參加由于人口積聚而發(fā)展的服務(wù)業(yè)，這樣他們的勞動(dòng)收入提高，這些已經(jīng)造的房子很快會(huì)慢慢被消化。所以只要制度創(chuàng)新，只要改革在推進(jìn)、深入，我認(rèn)為這些是沒有問題。

還有我認(rèn)為老人也要分流。比如，上海已經(jīng)2500萬人口了，上海市政府認(rèn)為人口不能再擴(kuò)張了，但上海又要變成全球化城市，那就是要換人了，但是老人不肯換出去。紐約的情況是，房?jī)r(jià)、交通成本、生活成本那么高，老人退休后就不住紐約了，去佛羅里達(dá)住了。為什么我們的老人不肯離開呢？原因是有福利制度上待遇的差距，還有教育問題。這些老人留住在上海市中心，是為了他們?yōu)榈诙?、第三代、甚至第四代將來上學(xué)。如果制度改革推進(jìn)快，教育公共產(chǎn)品各地都做得很好，那老人們退休就不要占據(jù)那么好的地方了，讓給年輕人奮斗。所以，如果制度設(shè)計(jì)好，一二三四線城市的區(qū)位差異等問題都會(huì)處理好，價(jià)格、市場(chǎng)都會(huì)起作用。