全國(guó)人大代表蔡繼明接受媒體采訪。中國(guó)網(wǎng) 張艷玲 攝

中國(guó)網(wǎng)3月3日訊（記者 張艷玲）全國(guó)人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明3月2日在接受中國(guó)網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，不能指望農(nóng)民工當(dāng)“接盤俠”，應(yīng)開辟準(zhǔn)商品房市場(chǎng)，取消房地產(chǎn)開發(fā)的專屬權(quán)力，適當(dāng)提高準(zhǔn)商品房住宅區(qū)容積率。

我國(guó)商品房總庫存預(yù)計(jì)達(dá)39.96億平方米

蔡繼明說，2015年11月的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議和12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都強(qiáng)調(diào)要在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，重點(diǎn)加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，并提出了去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)，其中去庫存就是化解房地產(chǎn)庫存。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2025年11月末，我國(guó)商品房待售面積69637萬平方米。即便庫存仍在增加，2015年前11月，我國(guó)還新開工房屋140569萬平方米。這意味著新房仍將源源不斷涌向市場(chǎng)。根據(jù)中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛估計(jì)，截至2015年底，我國(guó)商品住房總庫存預(yù)計(jì)達(dá)到39.96億平方米。其中現(xiàn)房庫存約4.26億平方米，去化周期23個(gè)月；期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。

另一方面，2014年城鎮(zhèn)住房存量3.3億套，按常住人口城鎮(zhèn)化率54.77%（7.45億）計(jì)算， 城鎮(zhèn)居民戶均1.1套。中國(guó)社科院發(fā)布的2016年《社會(huì)藍(lán)皮書》顯示：95.4%的受訪家庭有住房，19.7%的城鎮(zhèn)居民家庭擁有兩套以上住房。2013年城鎮(zhèn)住房空置率22.4%，大概4898萬套，按三口人一套，1.6億人可以住在這些房子里。北京市2012年3月流動(dòng)人口是725萬，空置房屋381.2萬套，按一戶住三個(gè)人，一個(gè)房子不建就可以住1140萬。

不能指望農(nóng)民工進(jìn)城購房當(dāng)“接盤俠”

蔡繼明表示，應(yīng)該說，我國(guó)住房市場(chǎng)從總體上說已經(jīng)由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^于求。那么，該如何化解房地產(chǎn)庫存和降低空置率呢？去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議稱，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

然而清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，2014年底農(nóng)民工的總量2.74億。2015年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米，約440萬套；商品房待售面積6.8億平方米，折合約680萬套。理論上10%的農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)市民化，就可以有效緩解當(dāng)前商品住宅市場(chǎng)的庫存壓力。

蔡繼明認(rèn)為，當(dāng)前全國(guó)商品住房平均銷售價(jià)格約為6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上稅費(fèi)、裝修等費(fèi)用，保守計(jì)算一套房子總費(fèi)用為50萬元。據(jù)國(guó)務(wù)院的數(shù) 據(jù)，外出農(nóng)民工月平均收入2864元。如果平均一個(gè)農(nóng)民工家庭有兩個(gè)人工作，其年家庭收入約為5萬元，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到10倍。30%的首付，也要拿出3年 的全部家庭收入，如果考慮稅費(fèi)和裝修等費(fèi)用，負(fù)擔(dān)會(huì)更大。顯然，要讓農(nóng)民工在城市買房或租房，政府必須給予巨額補(bǔ)貼。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2.7億農(nóng)民工及其家庭，在工作地買房的只有0.9%，在靠近原住地的縣城等買房的只有15%左右。總之，根本別指望農(nóng)民工當(dāng)“接盤俠”。

蔡繼明說，要降低住房?jī)r(jià)格這個(gè)阻礙農(nóng)民工進(jìn)城落戶的主要門檻，就要按照中共十八屆三中全會(huì)決定中所提出的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。”為此，就要改革現(xiàn)行的土地制度，對(duì)出于非公共利益需要的土地，不能再采取征收的方式，而應(yīng)允許農(nóng)村土地直接進(jìn)入建設(shè)用地市場(chǎng)，同時(shí)也就要求《憲法》允許城市的土地采取國(guó)有和集體所有兩種公有制形式，同時(shí)允許農(nóng)村集體宅基地的使用權(quán)出讓、租賃、抵押和擔(dān)保，讓城鄉(xiāng)建設(shè)用地在全國(guó)范圍內(nèi)得到合理有效的配置。

蔡繼明表示，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)之所以與中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢(shì)特別是與城市化高速發(fā)展相背離，根本原因并非是我國(guó)城市住房建筑已經(jīng)過剩，而是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)脫離了我國(guó)城市化進(jìn)程的真實(shí)需求。

改革和調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu) 開辟準(zhǔn)商品房市場(chǎng)

那么化解房地產(chǎn)庫存的治本之策是什么呢？對(duì)此，蔡繼明說，只有改變現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，重新塑造房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)從結(jié)構(gòu)到功能的根本轉(zhuǎn)變，才能使房地產(chǎn)行業(yè)擺脫長(zhǎng)期低迷的困境，迎來房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的春天。

他認(rèn)為，要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)與幾億中低收入者的購買力接軌，就不能再任由作為投機(jī)和投資者樂園的房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)霸天下，因?yàn)檫@樣的市場(chǎng)一旦具有唯一性，就不僅會(huì)綁架剛需購房者，還會(huì)把幾億中低收入者數(shù)以萬億的購買力完全排除在外了。因此，應(yīng)該在現(xiàn)有的投機(jī)投資過度的房地產(chǎn)市場(chǎng)之外再開辟出一個(gè)準(zhǔn)商品房市場(chǎng)。

所謂準(zhǔn)商品房市場(chǎng)，就是只許買而在一定期限內(nèi)不許賣的自住性或改善性商品房市場(chǎng)。對(duì)于準(zhǔn)商品房市場(chǎng)，政府仍然可以采用招拍掛的方式售賣住宅用地，但是在所成交的土地價(jià)格中，由政府出資30-50%（或以減免方式），從而對(duì)所建住宅擁有部分產(chǎn)權(quán)。準(zhǔn)商品房只能供購買者居住，而不能進(jìn)行二次交易，如果遇到特殊情況需要退房，就只能由政府按照折舊率進(jìn)行回購，再由政府委托的管理公司進(jìn)行定向銷售。若住宅所有者需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易，則必須溢價(jià)購買政府擁有的產(chǎn)權(quán)，并支付高額交易稅金。

他建議，取消房地產(chǎn)開發(fā)的專屬權(quán)力。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)本身就不具有合理性，政府只需監(jiān)管房地產(chǎn)的行政規(guī)劃和建筑商的資質(zhì)，確保政府規(guī)劃的執(zhí)行和建筑質(zhì)量的達(dá)標(biāo)，而沒有必要設(shè)立開發(fā)商的資質(zhì)。無論是機(jī)構(gòu)、團(tuán)體還是個(gè)人，都有權(quán)按照政府規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并交由具有資質(zhì)的建筑公司進(jìn)行建設(shè)，尤其是非商品性住宅，應(yīng)該允許群眾集資進(jìn)行開發(fā)，放一批“鲇魚”進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)有力地促進(jìn)房?jī)r(jià)下降、品質(zhì)的提高和銷量的增加。

蔡繼明認(rèn)為，還應(yīng)適當(dāng)提高準(zhǔn)商品房住宅區(qū)容積率。他說，自住性準(zhǔn)商品房住宅小區(qū)，容積率應(yīng)該達(dá)到3-4，比投資類商品房小區(qū)的容積率高30-50%，這不僅可節(jié)約不可再生的土地資源、降低住宅成本，迎合中低收入者的購買力，而且更有利于提高公共設(shè)施如道路、學(xué)校、醫(yī)院的使用率，促進(jìn)商用設(shè)施能獲得更高的人氣。在政府擁有準(zhǔn)商品房部分產(chǎn)權(quán)、同時(shí)適當(dāng)提高容積率的情況下，可以使房?jī)r(jià)下降30-40%，甚至更多，就會(huì)迎來巨大的購買浪潮。那些容積率低于1.5的高檔小區(qū)，極為奢侈地浪費(fèi)土地資源，不應(yīng)該再成為政府規(guī)劃所追求的方向了。

“只要我們從供給側(cè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，從而使單一的投機(jī)投資型房地產(chǎn)市場(chǎng)分解為投資（投機(jī)）型市場(chǎng)與自住和改善性市場(chǎng)，就會(huì)釋放出前所未有的巨大需求，我國(guó)房地產(chǎn)開工面積不僅不會(huì)下降，而且極有可能保持15%以上的年增長(zhǎng)率。而對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的繁榮和振興真正發(fā)揮不可替代的作用。”蔡繼明說。