天津五大道小洋樓群里唯一一幢中式建筑——樘院俯瞰圖本文圖片均由受訪者提供

當前，我國城鎮化率已達67%，從快速增長期進入穩定發展期。城市發展的核心任務不再是大規模擴增量、“造新城”，而是通過城市更新對現有空間提質增效。黨的二十大報告中提出“實施城市更新行動”。今年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于持續推進城市更新行動的意見》，提出要堅持因地制宜、精準施策。7月，中央城市工作會議再次強調，“高質量開展城市更新”。

近年來，天津加快城市“新陳代謝”，從喚醒小洋樓，到守護城市文脈；從城市“微更新”提升民生溫度，到讓老舊小區有“面子”也有“里子”。在城市更新進程中，“讓群眾生活更舒適”的理念，融入城市規劃建設血脈中，體現在每一處更新細節中，讓城市更有顏值、有活力、有溫度。

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天津五大道有著被稱為“萬國建筑群”的小洋樓，其中唯一一幢中式建筑——樘院，是一位“年長的新人”。

飛檐紅柱、青磚黛瓦間，咖啡與茶香交織。海棠花開，陽光灑在朱漆大門前，年輕人坐在院子里的中式圈椅上，品味醇香咖啡，青春面孔與古色古香的建筑相映成趣，為這片古老空間注入新的活力。

樘院夜景

這座位于天津市和平區大理道5號的建筑已有近百年歷史，它默默見證了世紀變遷：北洋政府時期這里是陸軍總長蔡成勛的祭祖祠堂，新中國成立后天津首個掛牌的急救站點設立于此。此后產權單位更迭，閑置達數十年。

一場城市更新的煥新之變，讓沉睡多年的大理道5號變得熱鬧非凡，樘院成為年輕人最喜愛的熱門打卡地之一。

近年來，天津立足城市文化資源稟賦優勢，啟動科技創新、產業煥新、城市更新，盤活存量、做優增量、提升質量。這場城市更新行動通過激活城市經濟增長新引擎，滿足人民對美好生活的期待，成為拉動內需、改善民生、培育新質生產力、推動城市內涵式發展的重要支點，其宗旨是“讓群眾生活更舒適”，讓城市更有顏值、有活力、有溫度。

喚醒沉睡的小洋樓

“北京四合院，天津小洋樓。”天津小洋樓承載著百年來中國文明走向全球化、多樣化的歷史足跡，蘊含豐富的歷史韻味和建筑魅力。

天津五大道首個步行商業街區“花園老街”商業聚落

兩年前，推開大理道5號關閉多年的大門時，馬濤看到的是一片破敗景象：主建筑屋頂常年漏雨，木質承重結構糟朽嚴重，一棵大樹擠壓著西南側承重墻，建筑面臨倒塌危險。

馬濤是天津城投集團資產管理公司經管事業部總經理，擺在他和團隊面前的任務緊迫又艱巨：盡快對文物本體進行搶救性修繕保護，同時也要最大程度釋放這處閑置資產獨特的文化價值、經濟和社會效益。

如何盤活洋樓資產、提升風貌建筑的歷史價值，為“沉睡”的小洋樓重新注入生命力，成為馬濤和團隊面臨的挑戰。

接手大理道5號后，他們決定廣泛引智，在全國范圍尋找適合的運營方，共同完成修繕、傳承和發展任務。

樘院的方案打動了馬濤團隊，“主理人對中國傳統建筑有深刻理解，對運營有一套獨特的理念。”馬濤說，一切都按照“修舊如舊”的原則進行，天津大學建筑設計院知名教授領銜設計修繕方案，“出手就是名家的手筆”。

修繕工程精益求精。地面采用故宮正殿的鋪磚工藝，主殿屋檐下的橫梁用的是當年留下的老物件。主理人專程到南方挑選定制17萬片瓦。收貨后發現品質不理想，又全部退掉重買。

2024年海棠花盛開時節，沉寂數十年的樘院正式對外開放。馬濤說，“開業第一年，不到9個月接待了70萬人。”2025年春節期間，這方小小庭院累計接待游客達20萬人次。

年輕人的到來為這里注入蓬勃的青春氣息。戲劇文化節、非遺展覽、搖滾唱片展等輪番上演。在馬濤看來，這是盤活風貌建筑的一個典范——“古建筑＋新業態”產生化學反應，讓創意穿越時空，在歷史空間激發出新時代的文化創造力。

“目前我們運營15處小洋樓，總建筑面積4.6萬平方米。”馬濤說，這些建筑大多有百年歷史，每一棟都有獨特故事。

盤活這些小洋樓絕非易事，先要厘清產權，還需科學論證、招商審核、規范施工等一系列流程。“修繕歷史風貌建筑費用高，很多小洋樓的修繕費甚至高于重建費。”馬濤說，此外，此類建筑的修繕審批嚴、周期長，很多內部空間局促，使用功能受限，導致投資回收周期長、不確定性高。

盤活小洋樓遵循因地制宜、“一樓一策”的基本原則。不僅要把小洋樓“喚醒”，還要讓項目運營可持續，需要爭取多方力量共同支持。

團隊進行多維度創新探索，設立專業化資產管理平臺，整合分散資產，培育小洋樓全周期開放運營能力，提供盤活全鏈條服務；創新政企聯動，建立商戶、政府、企業三級響應機制，加快審批流程，吸引社會資本參與保護修繕與經營，努力在社會效益和經濟效益之間找到平衡點。目前已盤活的小洋樓年經營收入近3000萬元。

“盤活風貌建筑，其實就是守護城市文脈。”馬濤帶領年輕的團隊在政企之間搭建溝通橋梁，為洋樓盤活煥新進行頭腦風暴、出謀劃策。

五大道核心區域里，有一處院落同樣多年閑置失修，但這里樓體之間背靠背、互不連通，給整體盤活及業態引入帶來一定難度。

團隊設想，打造一個沒有圍墻的街區，貫穿兩條馬路，讓市民游客可以在洋樓間暢游。他們邀請規劃、建筑、旅游等部門開展聯建，在多方共同努力下，五大道首個步行商業街區——“花園老街”商業聚落亮相了。

適應當下年輕人的喜好和消費習慣，這里匯聚了青年文創咖啡、特色酒吧、餐廳等多元化綜合型業態，文化與商業融合，充分激活文旅市場活力、滿足消費需求，讓盤活后的新街區實現可持續發展。

和平區花園路5號是民族英雄吉鴻昌故居，如今成為天津市紅色教育基地。舊居里復原了書房、密室等歷史場景，推出沉浸式展演劇目《國魂》。整棟舊居成為穿越時空的舞臺，將吉鴻昌將軍的英雄事跡與舊居歷史場景融合再現。吉鴻昌故居“保護+活化”模式為天津紅色資源利用提供了范例。

讓城市歷史文脈“活起來、用起來”

在海河畔河西區柳林路上，有著70年歷史的天津市總工會第二工人療養院（以下簡稱“二療”）曾是天津市優秀工人代表休憩療養的場所，如今這里作為海河柳林設計之都城市更新項目的一幢標志性建筑，向市民開放。

70年歷史的天津市總工會第二工人療養院修繕前后對比圖

“二療”重生，是城市更新中守護城市歷史文脈的一個縮影。“本著‘在保護中發展，在發展中保護’的原則，我們想盡可能把它恢復原貌。”天津城投集團城更公司產業科技部負責人周建超說，僅門窗配色的恢復，項目團隊就反復調試了16次。他們發現20世紀50年代流行的水磨石地面工藝非常精美，經過多次精心打磨與結晶處理，將地面完美復原。

為了讓“二療”真正“活起來、用起來”，團隊嘗試創新盤活路徑：與河西區政府簽訂20年使用協議，建立全方位工作機制；引入中關村智酷作為產業運營合伙人，借助其創新模式，吸引眾多優質產業服務資源集聚。

閑置多年的療養樓、食堂、洗衣房、治療樓等，經修繕盤活為辦公、論壇、商業、展覽等多種空間。今年夏天，柳林城市更新項目創意之城·箱遇BOX商街熱鬧開街，填補了區域內特色商業集群的空白。

相鄰的“三創”基地同步亮相，其前身承載著這座城市的特殊記憶。1973年，為應對城市供水危機，柳林分廠等13座井水廠應時而生，每日輸送22萬立方米水源，在那個“滴水貴如油”的年代守護著城市生命線。引灤入津工程竣工后，這些泵站逐漸沉寂。如今，3臺重達12噸的離心水泵與6棵歷經半世紀風雨的大樹，構成極具張力的工業圖景，成為記錄城市工業化進程的“活化石”。

天津市柳林街道龍博花園小區圍墻修繕前后對比圖（上圖為修繕后）

為完整保存這一工業記憶，項目團隊采用雙層工字鋼防砸棚保護與水鉆精準開孔技術，讓這些斑駁的“鋼鐵巨匠”重生為泵站文化展廳的“鎮館之寶”。

為保護6棵古樹，團隊下足了功夫。他們借助BIM技術模擬樹冠與建筑布局，通過“吊裝挪移+人工撬運”精細操作，實現“院中有樹，樹覆屋頂”的獨特景觀。

城市更新不僅是民生工程，還需要產業支撐。柳林城市更新項目打造以數字經濟和科技創新為引領的“1+4+6+N”產業體系，與附近多所高校合作，共同探索產、學、研、用、居深度融合的“產城融合”發展模式。

用“織補功夫”為城市“微更新”

在天津另一端的耀華城市更新項目中，改造者探索開展城市更新領域的創新實驗——城市“微更新”。

由于歷史原因，城市繁華商業區和成熟居民區之間，可能會有一些零散土地被閑置，時間長了有的變成荒地。這些地塊如同城市發展藍圖上的“破洞”，給城市管理帶來不小的困難。天津城投集團海河建投公司副總經理于大明說，他們要做的，就是“像織補一樣，把城市里這些‘破洞’一點點補上”。

于大明解釋，不同于傳統的大拆大建，“微更新”瞄準那些占地面積幾千到1萬平方米左右的小地塊。它們散落在中心城區，雖地理位置優越，卻因體量小、規劃落地難度大而長期閑置。

為此，這支“微更新”團隊提出“城市織補”理念，旨在激活原本低效零散的地塊資源，“我們堅持傳承保護與有機更新并重、提高片區顏值與改善人居環境并重、補齊公共服務短板與提升產業能級并重。”于大明團隊深知，把好事辦好，需要用“繡花功夫”對待每一件小事，“政府、市場、企業、市民形成合力，共同參與社區治理，才能激發全社會活力”。

團隊創新運用“政府主導+企業運作+居民參與”模式，改造前開展多輪入戶調研，將居民關切的問題納入改造清單，問需于民。

立興里小區居民反映最集中的問題，包括樓體保溫性能差、長年冬冷夏熱，小區停車位雜亂，周邊用地常年閑置等。改造團隊對癥下藥，針對這些社區“老毛病”展開“針灸式”改造。

外墻保溫改造是此次區域煥新的重中之重。去年，改造人員為小區樓體外墻涂上抗裂砂漿、加裝防火保溫材料，更換了樓外供暖管道保溫層，趕在入冬前全部完工。藏在仿紅磚飾面下的石墨烯保溫層，如同為這些幾十年的老房子加蓋了一層“棉被”。改造后的第一個冬天，小區居民真切感受到了民生溫度。有居民說，以前冬天“在家看電視都得穿著棉襖”，如今室溫實測提升了8℃到10℃。

“推窗見綠、出門入園”的美好愿景在這里成為現實。立興里東側5000多平方米的閑置地塊，如今變身“口袋公園”，成為周圍居民休閑游憩的好去處。公園里保留了原生古樹、新植入慢行系統、規劃出全齡活動區，打造兼具生態功能與人文關懷的公共空間。

值得一提的是，改造者特意在這里打造了一塊摔跤場地。于大明說，他們在調研中了解到，這里原本就是紅橋區非遺項目“中國式摔跤”的民間聚集地，“城市更新要因地制宜，要‘顏值’也要‘溫度’，從老百姓的實際需求出發，城市‘織補’才能真正凝聚人心”。

中青報·中青網記者 胡春艷來源：中國青年報

2025年10月14日 03版